内容来自：@一房一万
公众号：fangdis
内容由 @一房一万 授权，未经允许不得转载
上周「一房一万」对原有的「恒星小区房价指数」做了一些优化，推出了「恒星小区房价指数」的2.0版本。因此从本周开始我们对「每周市场观察」栏目的数据对应做了一些调整，力图更加客观地反映上海楼市的变化。
最近上海一手市场的势头开始有些“吓人”了。
继7W+的宝山、12W+的前滩热销之后，据说昨天8W+的森兰某项目开盘又基本“日光”了。还有小道消息称，某滨江项目接下来下一批房源取证可能会14W+，而前去咨询的客户还非常可观……
记得5月中旬当笔者第一次写「每周市场观察」栏目时，对今年楼市的判断是：
2020年的楼市可能会与2019年很像，会在一二季度相交之际由刚需带动了一波购房潮，之后便逐渐回落。但差别在于2020年会比2019年更持久一些。（详情可点击链接：《用数据好好聊一聊2020年楼市究竟如何？我们又该如何应对？》）
虽然目前来看结果尚未超出预期，但一手房市场的这些变化已经在改变当时做出判断的一些前提条件。最终究竟会带来多大的影响，我们可能需要重新进行评估。
当然目前有一件事情已经能够确认，那就是：2020年的这波“回暖”比2019年来得猛烈得多
7月第2-3周市场概述：
成交量持续稳定在高位，价格持续微涨；
最令人在意的是市区越来越活跃
一、成交量：几乎是近11年最热时段
7月的第2-3周（7月6日-19日）网签量分别为约5900套和6300套，也就是说7月截止19日成交量已经来到了约1.65W套。而7月还只不过过去了2/3，按照这个势头来看7月份网签量达到2.5W套几乎已经板上钉钉。
并且笔者认为，一方面月底普遍网签量会高于月初，另一方面接下来随着天气的改善，7月份很有可能网签量依然会接近前2个月的水平。
△来源于澜城数据，时间截止7月19日
7月的第2、第3周带看量也在持续回升。目前看来应该是稳定在了约1.0~1.4的套均周带看水平上，也佐证了7月的成交量水平应该还会在近期高位运行。
△来源于澜城数据，时间截止7月20日
这意味着抛开2015年3月-2016年10月这波疯狂的牛市之外，当前的市场处于最近11年来最热的状态。市场购房需求极其旺盛！
而目前的供应量则稳定在疫情后的相对较低水平，颇有一种“供不应求”的感觉。
△来源于某中介公司挂牌数据，时间截止7月20日
二、房价走势：尚属稳定，但趋势持续向上
自疫情后的低点至今，6个多月时间房价其实仅仅上涨了约1.36%，就幅度上来说上海的房价称得上“非常稳定”。但我们同时也要注意到「恒星小区房价指数」呈现出持续向上的趋势，而目前的市场成交水平还处于高位，后续大概率还要继续上行一段时间。
△来源于澜城数据，时间截止7月20日
特别是当把时间周期拉得更长，我们能够看到非常明显的“量在价先”。
2019年3月、4月的高成交量带来了价格的快速提高；10月之后的成交下滑，也引发了后续的价格回落。而今年4月开始至今的高成交量也带动了5月开始的价格持续上行。
△来源于澜城数据，时间截止7月20日
这组数据值得注意的2点是：
1、2019年的房价可以说是“3步1回头”，金三银四带来了约3%的涨幅，后续的回落仅约1%，价格实际上再也没有回去了；
2、今年的成交量远超去年同期的情况下，实际上目前的涨幅还更小，房价更加稳定。
这对于2020年的楼市也是很有借鉴意义的。如果今年下半年成交量回落了，那么应该还会有个“购房窗口”，一定要抓紧机会，但想要回到年初甚至2019年的价格大概率已经没有机会了。
三、成交结构：超预期的市区市场
最令笔者意外的其实是成交结构。整个上半年市区的成交占比的整体趋势是在降低的，但来到了下半年似乎又出现了相反的趋势（当然现在还不明显，需要继续观察）。
△来源于澜城数据，时间截止7月20日
笔者在5月中旬时之所以认为今年会和2019年走势非常接近，但相对持久一些，一个比较重要的原因就是虽然3月、4月楼市刚回暖时的成交主力，虽然地段上相对2019年不那么刚需，但主要还是由刚需产品带动的，因而能够带动的整个成交链条会比较短。
△数据来源于澜城数据，时间截止4月底，笔者自行整理作图
但来到7月以后，也许是由于一手房市场上不少非市区板块的价格天花板明显抬高，显得市区性价比被凸显出来。笔者发现至少7月开始，很明显的市区房价开始“躁动”了起来。这与3月、4月时候已经有了比较大的差异。
△数据来源于澜城数据，时间截止7月20日
一手房虽然在楼市交易量占比仅有约30%，但由于它具有“政策风向标”和“价格之锚”，是楼市绝对不能忽略的影响因素。而最近笔者明显感到一手市场上一些去年不能想象的价格都卖得很好，也看到了去年卖不动的项目最近一两个月突然发力了。这一点令笔者确实对之前的判断有了一些疑虑：下半年的回落到底还有没有？
这可能还需要一些时间的持续观察和思考。
但不论这个结论有没有变化，需要重申的是：
「每周市场观察」栏目主要讨论的就是短期的市场行情，实际上影响的不过就是±5%以内，甚至±3%以内的变化。而对于上海楼市，笔者一直认为是整体向稳，长期看好的。
