10月26日至29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议召开。会议提出在错综复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革任务下，我们要乘风破浪、坚毅前行，在十四五时期着力于打造增长潜力充分发挥、国内市场更加强大、经济结构更加优化、创新能力显著提升的经济体系。
新形势下，各地开发区作为经济发展的主战场、排头兵，如何在新形势下脱颖而出成为当下的重中之重。
结合对国家顶层政策的理解、解读，以及清控科创十余年的产业服务实践经验和一线的业务触觉感知，站在中观层面，清控科创区域创新发展研究中心主任祝丽萍博士对目前开发区面临的发展形势和问题清单进行了梳理，并总结出针对性的建议，供大家交流探讨。
内部问题清单和外部发展形势
一、产业结构调整和转型升级任务艰巨
1、企业转型升级意愿不强，不想转、不敢转、不会转。企业和市场服务的技术能力、服务供给和人才资源供给匮乏不足以支撑大批企业的转型升级。
2、地方政府对产业和市场研究不足。对于往什么方面转，如何引导企业转，如何配给政策资源、服务体系等方面工作不足。
二、 开发触顶和土地资源不足下的失衡
1、政府可提供的产业土地承载的增量空间不足，开发强度较高、土地紧缺、土地指标紧缺等问题凸显出来。
2、由于土地紧缺，亩均论英雄开始盛行，使得产业链上微笑曲线中下端的环节不断被挤出，人为造成产业链割裂，为地区产业健康可持续发展埋下隐患。
三、财政挑战较大难以可持续建设投入
1、园区开发建设投资回收周期长，投资方式以银行贷款、债券融资、财政投入为主，国家对地方举债融资管控趋严。
2、大多开发区增长放缓，财税、土地收入增长下降，收支矛盾将愈发明显，传统的投融资模式将愈发艰难。
四、管理体制机制僵化和服务能力不足
1、管理机制上，很多地方并未理顺开发区管委会、地方市属职能部门、辖区乡镇、开发建设平台、运营服务平台之间的管理边界、权责边界和利益机制，加之前几年一味的推行简政放权给企业后，也出现了部分管理真空。
2、服务能力上，大部分政府对企业发展需求、对市场趋势理解不深，解决特定产业、特定地区市场的精准、有效扶持政策匮乏、政策创新力度不足。
五、内外需增速回落下产能过剩的蔓延
1、带动社会大变革的新技术、新产品还未成熟，但支撑实体经济的制造业中大多细分领域的消费需求已然大幅回落，全球经济进入缓增长甚至衰退期，逆全球化思想不断抬头。
2、“内循环”任重道远，“外循环”贸易受阻，产能过剩问题将进一步凸显，过剩的细分领域也将进一步扩大，将从终端产品传导到零部件和材料。
六、 经济新常态下的区域竞争愈发严峻
1、我国各类国家级开发区数量较多，大多数规划宏大、产业趋同、低水平重复建设现象严重，部分开发区并未打造出具有地方特色和区域附着力的产业，存在有企业、无产业的问题。
2、现阶段开发区之间物理上的差距在缩小，遇上投资和经济增长放缓的大环境，区域之间优质投资、项目、人才方面的竞争将愈发激烈。
七、未来的不确定和不可控性愈发凸显
1、从宏观层面来看，国际政治和贸易形势不可控，国家经济政策、产业政策和货币政策走向不确定。
2、从中观层面来看，科技、消费、大健康赛道上涌现经济发展新机会，大多开发区也作为未来的战略性新兴产业在大力培育，但技术产业化成熟度和应用市场成熟度不及预期，大规模产业化落地的时间节点和培育周期仍不明朗。
3、从微观层面来看，投资环境变得更复杂，投资风险更为不可控，社会资本投资信心受到压制。
根据内部存在的共性问题和外部市场竞争格局，我们也提出了一些针对性的建议供参考：
1. 产业机会
在新兴产业培育方面，开发区需要选准方向和赛道。
数字经济科技赛道、消费赛道、大健康赛道是目前最具发展潜力的三个维度，但每个细分产业、不同产业环节、不同应用场景的产业化成熟度差别较大。
资本逐利，风投热点领域是发展机会的晴雨表。企业服务、医疗健康、AI、新基建下物联网、5G、工业互联网将加快产业化进程。
此外部分依靠进口的高性能、功能性材料/部件的国产化替代也将迎来爆发机会。
2. 驱动内核
未来开发区的投资驱动边际效果递减，投资和投资后的产出对GDP贡献还将持续下滑。开发区发展驱动内核将从投资驱动逐步转向消费驱动、技术驱动过渡。
建议开发区工作重心从抓固定资产投资，向抓挖掘应用场景、扩大地区产品消费市场，以及以主导产业/龙头企业发展为核心部署创新链，构建创新驱动能力两方面转变。
3. 精耕细作
开发区的精耕细作主要指存量的转型升级和增量的引入培育两方面的工作。
存量的转型升级：转型升级绕不开产业数字化，开发区应主动拥抱数字经济对存量产业的全方位改造，深入跟踪研究并掌握国内外重点产业方向的数字化改造的进程和案例，通过当地应用场景的深度挖掘尽可能对接相应的服务供给资源，打造灯塔式的标杆案例，为本地企业的数字化改造提供更精准和有效的引导。
增量的引入培育：增量招商工作应以产业链建设为核心，通过链条和集群构建不断夯实开发区产业竞争力，在补链重点环节，了解招商标的画像、招商标的诉求、竞争对手情报，强主动、有针对的开展招商引资工作。
4. 创新资源
高校院所是重要的创新源头，地方与高校院所共建的新型研发机构是弥补地区创新能力不足的主要途径。如何在开发区建设和运营新型研发机构推进其有效释放创新动能，如何引导其与开发区产业协同融合是关键。
从合作资源来看，北方省市衰弱和南方新型城市兴起的趋势势不可挡，南北方差异将进一步拉大，这个过程中也伴随着部分高校、院所等创新资源的迁移。
未来北京优质理工类高校院所，以及北方院校中偏应用型的学科将成为开发区搭建新型研发机构时的理想合作标的。
5. 人才资源
人才是开发区未来的重要战略资源，人才的流入是地区经济发展的风向标。
从人才引入来看，北京、武汉、西安、重庆、郑州、天津等地现在以及未来一段时间，经济容量和增速可能不足以全部吸纳消化当地人才培育池，可以根据开发区的产业发展导向，在上述地区/对口高校开展更具针对性和精准度的抢人大战。
国际竞争形势巨变，部分强国开始衰落，未来优质人才及携带的技术资源可能重新流动和分配，可重点挖掘意大利、俄罗斯、乌克兰、法国、奥地利等国的优质人才战略资源。
此外，对于开发区需求基数更大的应用型和技能性人才，可能还是需要通过产教融合的途径去解决。
6. 品牌机会
未来开发区甚至地区城市，打造某一/几产业IP名片，塑造“产业网红开发区”，可能是实现上述资源“批发”虹吸的有效途径。
目前，各地媒体宣传导向基本以时政要问、文化民生、美食旅游、娱乐猎奇等内容为主，对投资、人才引入带动作用不够大。以招商和人才导入为导向的个人就业/创业机会、安居环境、营商环境、产业环境等深度生动的内容极少。
从产业IP宣传定位，到生动内容的制作，再到传播渠道宣发，开发区的产业IP需要全方位专业化塑造，从而在抢企业、抢投资、抢人才的激烈竞争中脱颖而出、占据先机。
7. 开发模式
开发区的财政可持续投入是一大挑战，资产证券化可能是解决这个问题的一个出路。
今年证监会和发改委联合出台了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，将产业园区纳入公募REITs试点，作为底层资产的不动产物业发行REITs将有效解决流动性不足和投资回收期太长的问题。
目前产业园区REITs的发行条件较高、交易税收较重、估值方法和标准尚不成熟，但相信随着试点的推进，这些问题会逐步解决，产业园区REITs将逐渐走向成熟。
开发区可保持密切关注，积极储备优质物业，抓住REITs的市场机会，用好这一金融工具去有效化解园区财政持续投入的问题。
8. 空间增量
一二三线城市的开发区新增用地紧张，空间增量可能逐渐转向低效用地的盘活和再利用，城市更新成为热点，通过功能调整、业态调整，推进产业升级和功能迭代。在开发区推进更新过程中建议有两点：
一、尽可能政府收储、能储尽储。没有条件做到的要确定好土地差价、土地贡献、产权分割、出售条件等权益分割问题，根据发展需要适当调整土地性质、增加容积率，作出蛋糕的增量以激发各参与主体的积极性。
二、思路决定出路。更新之前要根据存量载体条件，科学谋划更新后的发展定位，提出清晰可落地的实施路径，同时设置好准入条件和监管机制，防范产业用地更新过程中的房地产化和更新空置化。
9. 兼并拓展
2020年浙江省出台《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见（征求意见稿）》，提出2021年全省开发区（园区）由现在的1010个整合到150个以内，此外江西、山东等地也提出开发区整合吞并的相关政策。
在各地开发区全国/省竞争排名的刺激下，未来可能掀起一轮开发区的兼并整合浪潮，这将对管理边界、管理机制、人员调动等产生较大影响。
此外在土地紧缺、但又追求产业链又不割裂的条件下，开发区可能将与周边乡镇甚至跨行政地区的临近范围探索更灵活的地区协同协作发展机制，产业、招商协同共振，税收、指标利益共享的开发区+临近地区的飞地模式将逐渐成熟，并成为常态化。
10. 组织文化
经济下行、竞争白日化的情况下，开发区更需要一支能打战、敢冲锋的队伍。2020年上半年疫情影响下，中国大部分地区的经济指标下滑，但苏州经济指标逆势上扬，成为中国第一大工业城市。
从我们服务的苏州各版块来看，人才、企业、投资等指标要求同比大跨度甚至翻倍式增长，“誓师大会”、“军令状”、“作战图”等不断刺激包括开发区在内的版块和条线冲锋陷阵，取得中国第一大工业城市的头衔这绝对是地方政府群策群力的结果。
开发区的发展意志、主动作为和执行能力也是驱动经济向前迈进的重要因素，在组织文化上下功夫，打造一支专业化狼性队伍，必要且迫切。
清控科创区域创新发展研究中心
清控科创区域创新发展研究中心以清控科创长期深耕于园区开发运营，并提供多维度深层次产业服务经验为支撑，深挖产业发展趋势、产业地产发展模式和产业资源集聚规律，秉承创新理念和落地实践导向，为客户提供专业、精准、全面、实操的解决策略，制定产业发展路径和资源导入路径。
近年来，清控科创区域创新发展研究中心已为中关村通州园、北京怀柔科学城、青岛高新区、贵阳高新区、上海嘉定区、西咸新区、华控赛格、中电建路桥等政府和企业提供了近百余项产业规划、人才发展规划、资源导入方案。
