文/中国消费者报记者刘传江
小区居民因发现物业服务不到位，收费不合理，多次交涉仍无改观，于是多年拒交物业费。物业公司将欠费业主告到法庭，要求支付物业费及滞纳金。日前，黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院就当地一起相关民事纠纷作出终审判决，认定物业公司存在服务缺项、服务质量有瑕疵，业主只承担40%物业费，因物业公司违约在先，业主不承担违约金。
法院为何做出这样的判决，业主对物业服务不满意，是否能拒交物业费？《中国消费者报》记者采访法律专家，结合相关案例进行解析。
案例：法院判决业主承担40%物业费
陈女士是黑龙江省漠河市18区学府嘉园的居民。她介绍说，该小区2013年开始由绿海物业有限责任公司（以下简称绿海物业）提供物业服务，但绿海物业没有认真履行合同义务，物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣、污水横流，治安案件频发，业主多次向绿海物业和有关部门反映，问题一直没有得到解决，因此业主们纷纷拒交物业费，并于2019年10月要求解聘物业公司。绿海物业将陈女士等部分业主起诉至漠河市人民法院，要求陈女士全额支付2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业费7250元，并支付日千分之三的滞纳金15876元。
漠河市人民法院认为，业主举出的证据证实，绿海物业的服务确实存在着卫生保洁多年一直不到位、对物业服务范围内的环境秩序存在放任、管理不到位的情况。由于物业服务存在上述情况，法院对于业主在庭审中提出的驳回绿海物业不合理的部分诉求请求应予支持，对于绿海物业要求法院判令被告给付物业费的请求只能部分支持。根据绿海物业服务内容存在缺项、对主要的、经常性的卫生清洁服务项目的服务质量存在较大瑕疵的情况，酌定按照每年物业费的40%予以支持；对于绿海物业要求法院判令被告给付滞纳金的请求，因物业公司存在违约在先的情况不予支持。
绿海物业不服一审判决，上诉至黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院，并提交证据证明其已按合同完成了物业服务。
大兴安岭地区中级人民法院审理后认为，绿海物业提供的证据能够证实其对小区提供了部分物业管理服务，但不足以证明其提供的服务不缺项以及服务质量不存在瑕疵。此案的重点是，业主是否应向绿海物业全额交纳物业服务费；业主是否应向绿海物业支付因迟延交纳物业服务费产生的滞纳金。
法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备“正当理由”，即抗辩事由属于物业公司的服务范围，物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。调查发现，绿海物业在提供物业管理服务上存在服务项目缺项、管理服务质量存在瑕疵，未全面履行自身义务，根据权利义务对等原则，一审酌定业主按40%的比例交纳物业服务费用较为公平、合理。
至于业主是否应向物业公司支付滞纳金，法院认为，物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费。按时向物业管理方交纳管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。鉴于绿海物业管理服务缺项且服务质量存在瑕疵，对于绿海物业要求业主支付滞纳金的请求，法院不予支持。
据此，大兴安岭地区中级人民法院终审判决，维持一审判决。
观点：司法不会为不合格的物业服务提供保护
黑龙江承启律师事务所主任孙威表示，物业公司与业主之间形成的是物业服务合同关系，物业公司受业主委托对小区进行服务和管理。既然物业服务合同中明确了基础物业服务应有项目，物业公司应当按此服务，业主有权监督其服务质量，如果没有或者质量达不到合同约定标准，理应减少或免除相应收费，这是《合同法》最基本的法理要求。
大兴安岭地区中级人民法院细致调查分析了物业管理中是否服务缺位，按服务质量判决物业公司应取得的服务费标准，判决40%的比例是对现有物业服务质量与收费应挂钩的明确指导，给一些物业公司敲响了警钟。此案判决很有代表性，也很有示范性。以往司法判例中甚少有法院对物业收费是否合理给予评价的，尽管物业公司不履行服务合同，业主也无权拒交物业费，是十分不公平的。随着《物权法》《民法典》以及各级政府制定出台的物业管理规范的公布实施，业主的法律意识明显提高，法院的审理也更加精准有力，更多的物业纠纷案件被诉诸法院，法院的司法干涉对物业管理无疑起到最大的警示和修正作用。物业服务双方系平等主体，签订的合同是双向的，合同中约定的收费不是无条件的，业主有监督物业公司服务和拒绝物业不合格服务收费的权利，真正成为物业服务的主人。不合格的物业公司不但有可能会被赶出小区，还面临着虽有合同约定的物业收费标准，但因其违约无法得到全部履行的风险。
业主通过先履行抗辩权维护自身权益
黑龙江大地律师事务所律师薛长柱
物业服务合同属于“双务合同”，双方当事人互相承担义务和享有权利，这种义务和权利相互关联，互为因果，除法律或合同有特殊规定外，双方应同时对等给付，一方不能要求他方先行给付。
物业公司提供服务，是收取服务费的基础，业主支付物业服务费是物业服务的对价，除双方有特殊约定外，一般没有先后履行顺序。一般来说，物业公司不会因个别业主没有履行交费义务就停止物业服务，业主在物业公司提供服务不符合合同约定的情况下，有权行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，来维护自身的合法权益。《合同法》第六十六条“同时履行抗辩权”规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“先履行义务”规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”可见，在物业服务公司不能提供与物业服务合同相符合的服务时，业主有权行使相应权利，拒绝缴纳物业费。
实践中，类似案件业主胜诉判例鲜见，主要原因还是业主举证不能，难以证明物业服务违法违约，进而达到法律的证明标准。本案判决具有一定的示范意义，有利于提高物业公司的服务水平，也有利于业主依法维权。
业主要注意收集物业服务欠缺的证据
黑龙江拓行律师事务所律师常玉凤
《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务相适用的原则，物业服务公司要提供“质价相符”的服务，但一些物业服务公司提供的服务却质价背离，从而引发各种矛盾。在法律层面，业主和物业服务公司双方是平等主体，但真正实践起来，物业公司更为强势，有的业主便通过不交物业费来抗衡，被物业公司起诉，之前的判决多数会被判定业主在交纳物业费的同时还要交高额的滞纳金，因此，有业主怕引来麻烦便硬着头皮交物业费，结果是心有不甘却无可奈何。
此案的判决为业主和物业服务公司双方都立下了行为规矩。业主支付物业费，物业公司应提供合同约定的服务，保质保量完成相应的物业服务是其收取服务费的基础和前提，否则就是违约在先。绿海物业要求陈女士为没有享受到的服务或者是质量差的服务买单是违反公平、公正的法律原则的。当然，业主因为物业服务质量差就完全拒付物业费也是不合适的，毕竟物业公司是提供了部分服务，根据提供服务的范围与质量交纳与之相符的物业费才是合理的，这样不仅体现公平的法制精神，也是对物业服务企业的一种警示，只有提供优质的服务才能得到应有的回报。因此，本案两审法院对事实的认定和法律的适用非常正确，希望该判决对物业市场的乱象治理与提升物业服务有积极作用。
此案的判决并不是片面支持业主遇到对物业服务不满都可以采取拒交物业费形式来对抗，或是恶意拒交费用。业主如果以拒交物业费的形式行使对物业服务不满意的先履行抗辩权，必须收集和保留真实可信的证据。本案中陈女士等业主如果不是保留了物业服务缺项或服务存有瑕疵的充分证据，判决的结果可能会完全不同。
