高瓴资本产业和创新研究院院长梁红指出，当前中国购房首付比例和按揭贷款利率水平本来就偏高，对于低收入家庭购房的金融支持也相对有限，长期来看将有损住房拥有的公平性。
2013年09月18日，上海，房地产楼盘。图片来源：人民视觉
记者 陈鹏
高瓴资本产业和创新研究院院长梁红周日指出，当前中国住房市场的问题之一是未能充分满足中低收入阶层的住房需求。商品房信贷门槛过高，误伤刚性需求，而公共租赁住房由于缺乏政府主导，尚不具备可持续发展的动能。
在周日中国金融四十人论坛举行的《2020·径山报告》发布会上，梁红作为论坛特邀成员发言时称，在商品房购置方面，由于信贷政策不够差异化，贷款的高门槛事实上制约了中低收入家庭购房能力，而高收入家庭和“房二代”则有机会越买越富、越买越多，加剧了贫富差距。
“同国际社会相比，我们的购房首付比例和按揭贷款利率水平本来就偏高，对于低收入家庭购房的金融支持也相对有限，长期来看将有损住房拥有的公平性。”她说。
梁红指出，中国购房首付比例（首套房20%-35%，二套房40%-80%）几乎是全球最高的。在实际执行中，受限于按揭额度等因素制约，居民购房实际平均首付比例高达50%-60%，且自2017年以来在“去杠杆”背景下这一比例持续上升。此外，按揭政策也有诸多不合理之处，包括首套贷、二套贷的认定标准过于僵化、部分地区二套房首付比例过高等等，造成对部分合理首置和改善需求的误伤。
她建议，政府打破目前相对单一的住房信贷政策，对不同收入人群采用差异化的按揭贷款利率标准和首付比例要求。对于中低收入家庭，政府可通过信用担保、向商业银行贴息、直接提供低于市场化利率的政策性贷款等方式帮助其获得低息贷款，同时，在风险可控的范围内适当调低最低首付款要求甚至直接对购房首付款予以补贴，还可以通过税收减免等方式提升其支付能力。
她认为，这样做，对于中低收入家庭来说，得到的购房支持“比现行的住房公积金系统更加有效和普惠”。
为了控制风险，梁红表示，对这些低首付低利率的按揭资产，应当让银行（或专门的政府金融机构）通过向资本市场发行按揭贷款支持证券（MBS），并以政府信用作投资担保的方式来实现充分融资和分散风险。
对于公共住房，梁红认为，主要发展方向在于租赁产品。
“中国租赁（住房）市场是主要短板，亟需政府介入。”她说，我国租赁市场的规模明显短缺，而私人部门参与房屋租赁建设与管理的商业模式并不成立，政府应直接主导公共租赁住房建造供应。
“自2016年（政府）提出‘租购并举’以来，我们已充分鼓励私人部门参与房屋租赁的建设与管理，但成效不甚理想。除了私人部门在运作中乱象频出以外，我们认为最核心的问题是商业模式不成立，不具备可持续发展的动能。地价过高是制约正向投资回报的主要症结。”梁红说。因此，与其让私人部门继续试错，政府部门不如主动投入土地和财务资源实现更有效的供给。
《2020·径山报告》显示，目前我国城镇家庭户中租户的比例不足20%，国际社会的平均水平则在30%以上，后者应当是更利于劳动力自由流通和整体居住可负担性的水平。我国租赁市场，尤其在主要大中城市的规模还有相当的上行潜力和空间。
梁红建议，地方政府原则上可以低价或无偿提供租赁住房建设用地，建设资金可以先期以财政支持或借款方式筹集，建成的公共住房产权归属地方政府，原则上只租不售，打包资产发行REITs（房地产投资信托基金）在二级市场再融资。
她表示，在这种模式下，由于地价较低，资产证券化的收益率要求能得以满足，亦可有效补充项目资金，降低地方财政负担。她呼吁相关部门加快推进REITs相关税收安排的政策改革，参照国际通行标准予以适当税收减免，尽快建立以真REITs为代表的住房金融二级市场。
