一、园区发展特征
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
（一）园区内涵及分类
产业园区一般是指由政府划定特定的趋于用以集中发展某些产业的集中区域，它是产业集聚发展和区域经济发展的重要形式。联合国对其作出了明确的定义：“产业园区是指为了满足一群企业家的需要，将一块土地根据总体规划开发并划分为若干区块，并配套道路运输和其他公用设施，而土地上可以有已经建成的工厂。”我国的产业园区起步较晚，1979年深圳市蛇口工业区是第一个产业园区，随着改革开放的不断深入园区的数量如雨后春笋般迅猛发展。更具体来讲，开发区是产业园区的一种，开发区是指地方政府为促进区域经济迅速发展而设置的专门机构，开发区是一个国家或地区为吸引外部生产要素、促进自身发展而划出一定范围并在其中实施特殊政策和管理手段的特定区域。开发区是依托区位优势、资源优势或市场优势建立的，由制造业和服务业组成的企业分工明确、协作配套紧密、集群竞争优势明显、功能布局优化的专业化产业集聚区。
按照产业园区发展的时序，我国产业园区发展的生命周期主要分为四个阶段，即：
——初创期：从产业园开工伊始，到基础设施完善再招商入驻。
——发展期：企业入驻成功之后，产业园区的配套设施也在使用，公共服务逐渐展开和深入。
——成熟期：入驻企业趋于稳定，产业园区的各项服务趋于完善，园区和企业的经营状况都进入最佳状态，双方实现盈利。
——衰退期：产业园区的物业设施老旧，产业定位，亟待创新和转型，园区中的一些企业生产经营不能适应外部环境的变化，开始走下坡路。
经过了40年的发展，我国建立了完备的园区体系。从功能分类来看，可分为2类：承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区有7种类型：经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区；其中，海关特殊监管区又包括：保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。而承担综合功能的园区有：经济特区和国家级新区。
图1-1 我国园区主要类型
（二）园区发展趋势
园区的发展经历多个阶段，有人认为园区发展经过了1.0-3.0阶段，在园区的驱动力、配套和运营等方面都进入了4.0时代，4.0时代则以创新、智慧服务、投资孵化等为特点。有人将园区的发展从产业的角度分成了初级阶段、第二阶段、第三阶段三段式的发展阶段，从工业集聚、高新技术集聚到融合发展。有人从要素的角度将园区的发展分成：空间集聚、产业集聚、人才集聚、园区与城市融合发展四个阶段。一言以蔽之，产业园区未来的发展将面临四大趋势：即开发模式从传统的物业售卖转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。
从具体层面来说，表现在以下方面。第一，园区的开发模式逐渐丰富。从主要以政府主导开发建设的园区类型之外，会有专门的国内外园区地产开发商主导园区建设，形成政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商共同活跃的态势。第二，园区的产城融合程度更高。产业新城内生活服务配套设施的品质，并针对不同生活圈内的就业人群提供差异化的配套设施，丰富就业人群的精神文化需求，满足其不同层次的服务需求，实现多层次差异化的精准对接，从而进一步促进产城融合发展。第三，园区从“管理”转向“平台”。传统的园区主要以客户思维对待园区内的入驻企业，为其提供管家式的管理服务，但是园区正在逐步回归其“平台”属性，以伙伴思维对待企业，才能真正做到想企业之所想，急企业之所急。第四，打造“亲商”园区。产业园区未来将在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。
二、园区转型对平台企业的要求
园区的转型发展是整体性的，涉及到开发建设模式、产业导入和发展、招商引资、运营管理等方方面面的转型升级。作为目前园区开发主流主体的城投企业也应准确判断、主动变革、顺势而为。在园区“二次创业”的背景下，园区的转型升级为园区城投企业提出了更高的发展要求，这些要求也为园区城投企业的转型提供了方向。
第一，弱建设，强资本。当前只有较为少数的园区城投企业如张江高科、新建元控股等，能够形成“房东+股东”、“股东引房东”的模式，加快脚步向投资前端靠拢。大部分的园区城投企业以土地整理、园区基础设施建设、物业租售等方式运作园区，依然扮演者“房东”的角色，园区的轻资产化的发展方向，为城投企业提出了加快转变身份，向投资端转型的要求。
第二，重规划，重产业选择。我国两千多个省级以上的产业园区中，对待产业规划、产业定位、选择、导入普遍存在较为随意的情况，因为引进某个龙头企业而修改产业定位等现象时有发生，因为政府对区域的定位产生变化而修改产业的情况也数见不鲜，这反映出至少两方面的问题，一是规划的科学严谨性，二是城投企业与政府之间管理界面不清晰。在未来，园区发展与城市融合，园区产业特色化发展的趋势下，要求园区城投企业要重视规划的制定和执行，产业选择和招商引资去行政命令化，去政绩化。
第三，服务不缺位，管理不越位。园区城投企业一直以来以“房东”的身份管理园区，在服务上缺位的情况较为常见，从园区企业和园区入驻企业的地位上来看是不对等的，园区“亲商”氛围的构建离不开城投企业便捷化的服务，因此要求园区城投企业打造更多的“一站式”平台、产业培育平台、知识技术培训平台等事关入园企业成长方方面面的服务平台。在亲商的同时，应该让责权归位，实现责权对等，要求园区城投企业向上处理好与政府管委会的关系，向下处理好与入园企业的关系。
三、园区平台企业发展现状与发展趋势
园区平台企业与其他城投公司都面临着发展困境和转型的重任，但是二者在细分政策、拥有资源等方面具有较大的差异性。因此其发展状况及转型中的问题和瓶颈也不尽相同。
（一）园区平台企业发展现状
从园区平台企业功能看，园区平台企业多种功能并担。园区平台企业大致可以分为建设类园区平台企业、开发类园区平台企业和运营类园区平台企业，目前而言，纯建设类园区平台企业已经很少，大部分的园区平台企业兼具建设、开发、运营多重职能。
从园区平台企业盈利模式看，以地产增值和产业增值为主。我国产业园区的盈利模式包括“土地运营+增值服务+投资”。但大部分园区盈利模式主要来自地产增值和产业增值。地产增值是依附在土地溢价的基础之上的一种盈利模式。通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售的方式给予企业使用。产业增值是产业发展带动整个产业链完整、产业升级带来的发展效益。
图1-2 产业园区盈利模式编辑 资料来源：资料来源于网络，南京卓远整理
从外部环境看，在当前经济下行压力下，园区发展尤其是国家级园区更受政策利好。以国家级经开区为例，国务院总理在国务院常务会议中提及要推动国家级经开区的创新发展，提高开放水平，以促进经济结构优化升级。商务部表示将坚持新发展理念，将国家级经济技术开发区打造成为改革开放的新高地。国务院再次印发《意见》，明确经开区改革创新的具体举措。这些政策支持中，更加强调对营商环境的重视，同时也加强了对园区平台企业自主权的放权，给其融资渠道更多的空间。
从园区类企业转型特征看，转型时机与园区发展程度密切相关。随着园区发展，园区平台企业手中的土地资源、政策红利逐渐减少，靠以往的经营模式难以为继，因而会向园区运营和产业投资方向转型。21世纪初，上海等地园区发展走在前列的地区，园区开发类企业便已经面临着转型。如陆家嘴、外高桥等园区开发类企业早在2003年就已经开始探索由土地批租转向投资高科技和物流等新兴行业。时至今日，随着全国上下一万多个大大小小的园区开发和发展，越来越多的园区平台企业面临着发展方式无法持续的难题。
（二）园区平台企业困境
一是缺乏连续性战略和顶层机制。当前园区平台企业中依然存在一部分以政府投融资和园区代建职能为主的企业，他们缺乏作为市场竞争主体的战略决策自主权，也缺乏业务调整增强市场竞争力的主动性。
二是盈利机制不明晰且单一化。目前园区二级开发中存在着回收周期长，缺乏明确的盈利机制等问题。以地产增值这一盈利模式，由于产业地产的流动性较差，无论是销售还是租赁都比较难以保持持续的业绩。运营服务收入，很长一段时间内只有投入，难见产出。由于国企身份，还要承担一些产业引导培育的职责，发展成本较高。除此，大多数平台企业依然依赖于地产增值作为主要的盈利方式，缺乏对服务增值和投资等渠道的开拓和和应用。
三是业务创新缺乏有效切口。大部分的园区企业以一级园区开发和二级园区开发为主要的业务模式，缺乏片区综合性质开发。导致该问题的原因多样，其中缺乏行业经验和人才队伍是较为主要的原因。
四是融资渠道受限。和其他平台企业一样，自从一系列“开前门，堵后门”的监管政策实行以后，融资渠道受限成为平台企业最重要的发展困境，园区平台企业更甚，尤其自身现金流较弱的园区平台企业面临的现金流压力更大。
五是招商引资难。招商引资的效果好坏，可以说是影响园区发展的“牛鼻子”。虽然产业园区招商都是不容易的事情，但是不容易的原因却各不相同，这是因为招商引资是一个系统工程，从开始的战略定位划到细枝末节的服务都是影响招商引资的原因，总体而言，招大商好商难是现在大部分产业园区面临的困境。
（三）园区平台企业发展趋势
整体上来说，园区平台企业的发展趋势应该与园区转型发展趋势相吻合，园区平台企业的转型发展将主要发生在园区开发模式、盈利模式、园区与政府关系等几个层面。在园区开发上，园区平台公司将向开发功能专业化，融资模式多元化，空间功能集成化，业务运营市场化等方向发展。在盈利模式上，盈利模式将会逐渐摆脱地产增值的单一模式，朝更加多元化方向迈进，投资园区内成长性好的企业等方式所产生的收益会逐步增加。平台公司与社会资本从业务合作向股权合作、混合所有制转变，从平台公司封闭式融资向财政、国有资本、社会资本联合融资转变，因此城投企业IPO也是未来的重要发展趋势。园区与政府的关系上，将会逐步构建起较为清晰的权责界面，政府逐步将适宜由市场化开展的工作交由企业承担，政企分工逐步明确，企业参与度不断提高，开发专业化水平不断提升。
