居民楼老旧、物业产权复杂、居民法治意识不强、矛盾问题多样……这是大多数老旧小区治理工作都会面临的问题。枣营北里社区也不例外，老旧居民楼25栋，涉及各类产权单位71家，物业单位16家。
提升老旧小区物业管理品质，该如何破局？在探索物业管理法治化、精细化的道路上，物业联盟党支部（功能型）的成立，给枣营北里社区带来了“惊喜”。
组织结对 法官走进社区化解纠纷
为有效联动，提升服务，枣营北里社区于2019年6月成立物业联盟党支部（功能型），进一步整合资源，帮助物业公司提高为居民服务的水平，解决难题，提升居民生活幸福感。
市委常委、组织部部长魏小东到麦子店街道枣营北里社区，实地调研党建引领物业服务等工作情况。
“从法律上讲，物业单位和小区居民各自有自己的权利和义务，但是大家往往模糊不清，特别是在老旧小区，这就造成老旧小区矛盾纠纷多且复杂。”身为枣营北里社区党委副书记、居委会主任、物业联盟党支部书记，陈桂平深谙老旧小区物业管理的关键所在。所以在物业联盟成立之初，枣营北里社区便开始着意联合专业“外脑”解决难题。
经过多次沟通，2019年7月，枣营北里社区与酒仙桥法庭“牵手”共建，用法律准绳，开始从源头治理物业管理难题。为确保对物业管理工作的引领和指导，枣营北里社区邀请酒仙桥法庭党支部指派法官以党支部副书记（席位制）的身份加入枣营北里社区物业联盟党支部，增强社区物业联盟党支部的专业指导能力。
同时，物业联盟党支部广泛动员物业服务企业党员、社区居民党员、“双报到”党员等，主动收集汇总辖区内涉及物业管理的矛盾纠纷，形成物业管理矛盾问题清单。
根据这些问题清单，酒仙桥法庭法官张燕钧作为物业联盟党支部副书记，将根据这些问题清单的具体需求，提供上门服务，为物业单位和社区居民答疑解惑，把物业管理上的矛盾纠纷化解在源头。
张燕钧法官为北控物业管理负责人提供法律咨询
“特别感谢贵处提供的法律咨询，我司在贵处专业的答疑解惑中受益匪浅，不仅从法律层面上了解了有关政策，更填补了公司在相关制度方面的漏洞……”这是辖区物业单位运康物业公司在今年3月份给麦子店街道及酒仙桥法庭发来的一封感谢信。
此前，由于人员管理制度不规范，该物业单位一位员工由于用工合同方面的问题与公司进行了数月的官司，给物业单位的人员管理带来了很大困扰。
作为劳动密集型的物业行业，人员流动性大、用工不规范等情况很普遍，但从长远看，这类用工风险将对物业单位的未来发展和服务质量产生影响。
张燕钧法官为运康物业管理负责人提供法律咨询
得知这一情况，张燕钧法官数次上门，与社区、物业单位负责人，面对面提供咨询，对该公司领导者及员工进行的法律法规讲解、合同条款解读，合理的解决了员工的劳动合同问题，公司也因此完善了自身的工作制度及业绩点评规范，使物业单位在管理和服务上都更上一层楼。
“特别感谢物业联盟党支部和张法官的帮助，经过这次，我们也认识到该有的法律程序和手续不能简化，既是对劳动者的保护也是对企业的负责。”运康物业公司相关负责人表示。
提升服务 老旧小区变身“暖暖的新家”
整洁的墙面，平坦的甬道，点缀在路边墙角的绿植花卉……如今走在麦子店街2号院，以往的脏乱不见了，取而代之的是有序和谐的生活环境。
整治后
整治前
曾经的麦子店街2号院环境差、矛盾多，公共设施年久失修，居民不愿意缴纳物业费，物业管理跟不上，是典型的物业管理困难的老旧小区。
为了改善2号院居民的生活环境，自2019年8月开始，在街道支持下，对2号院进行了建设停车位、加大绿化面积、粉刷居民楼墙壁、铺设地砖、安装文化宣传栏等老旧社区改造工作。短短2个月的时间内，2号院完成了环境改造工程。
“硬件”改造完成，服务如何提升？在党支部的带领下，物业单位悄悄开始“软件升级”。
去年下半年，2号院的物业管理公司首华物业加入了社区物业联盟。依托社区物业联盟党支部，枣营北里社区有计划地对加入联盟的16家物业单位进行多种培训，不仅有张燕钧法官通过线上、线下方式举办近10余次普法讲座，党支部还带领物业单位负责人到四季世家公寓、凤凰国际传媒中心等拥有先进物业管理理念和经验的单位，进行参观学习，开拓视野。
各物业管理单位负责人集中参加张燕钧法官线上普法讲座
“虽然高档公寓和商务楼宇的情况与居民小区不同，但理念是相同的，在一次次学习中，我们也在逐步提升自己的服务品质。”2号院物业管理单位负责人崔立安介绍，自加入物业联盟以来，他们着力从细节方面提升服务，让物业管理充满浓浓的人情味。
各物业管理单位负责人参观学习四季世家公寓物业服务工作
物业单位内部加强了对员工工作的要求和管理，为保证院内停车整齐有序，居民院内施划了停车位，并安排专人引导停车，每当有车辆驶入小区，都有物业工作人员上前引导指挥，停靠在指定区域。
首华物业工作人员为居民搬运大型家具
由于小区内居住的老人多，物业向每位居民家中发放了附有物业联系电话的便民服务卡，方便居民有问题时可以及时联系上物业。同时，物业安排了工作人员24小时值班，随时为居民解决问题。
八十多岁居民于恩莲家里的房间冬天不暖和，了解到这一情况后，在去年9月份北京供暖前，物业主动为她家更换了暖气片。于恩莲平时儿女不在身边，身体也不太好，物业工作人员也会经常去她家探望，帮她买菜、修马桶，解决生活上的小问题。
首华物业工作人员对社区进行消杀及上门摸排工作
提升物业管理服务，不仅需要物业单位认真履责，也需要居民了解如何行使自己的权利，履行业主职责。
为此，酒仙桥法院的协助下，物业联盟收集梳理了老旧小区常见的纠纷案例，编制《物业纠纷示范性裁判手册》，制作《法官眼中的物业纠纷》等动画，通过生动新颖的形式向居民进行普法宣传。
《物业纠纷示范性裁判手册》
《如何化解物业纠纷》
一点一滴的改变得到了居民的认可，2号院的物业费收缴率从原来的不足10%，到现在超过90%，居民按规缴费，物业贴心服务，2号院从管理杂乱的老旧小区，变成了如今居民心中“暖暖的新家”。
经过1年多的探索，物业联盟党支部形成了“组织联建”“资源联合”“难题联解”的工作机制，充分发挥党的领导作用，有效回应群众法律诉求，努力形成化解矛盾合力，切实有效地让物业纠纷化解在源头。
自2019年6月至今年4月，解决涉及劳动争议、物业纠纷、供暖纠纷、产权明晰纠纷、“三供一业”历史遗留纠纷等7类纠纷问题共12件；2019年至目前，枣营北里社区涉及物业服务的纠纷实现了“零”发案。
“物业纠纷源头治理示范小区”建项目新闻报告会
今年4月，在《北京市物业管理条例》正式实施之前，“物业纠纷源头治理示范小区”建设项目正式启动。
在以往工作的基础上，枣营北里社区联合酒仙桥法庭，将继续依托物业联盟党支部，以党建引领，持续深化“法治物业”，推动党建引领物业参与社区治理高质量发展，给辖区居民带来实实在在的幸福感。
来源：麦子店融媒体中心
