永佃权的永佃权本质特征 以目前之史料而观之，永佃权制度于西方产生甚早。“永佃权”(Emphyteusis)概念本来自于希腊语，足证远在古希腊时期永佃权已具原始雏形。1延至公元二世纪正式成为一种法律概念，优士丁尼时期形成一种完备的制度并为后世所因袭。2有学者认为永佃权制度萌芽于《汉穆拉比法典》，其时土地归王室或公社占有，耕地则分配给各家使用，使用者以缴纳赋税或服劳役的方式取得土地使用权，该种权利可世袭。3中国永佃权最早始于何时目前学界尚无定论，但在唐中叶以后，随着大地产的形成，土地用益物权本身获得了历史性进步。人地资源的严重失衡必然带来新的土地租佃关系，而远在三国时期农村佃农业已基本脱离人身性依附，取得了自由的人身权利。4如所周知，唐中叶以前之土地兼并主要是土地占有权之兼并，土地所有权属于国家，租税合一制度成为该种土地所有权之内在支撑。唐中叶以后，土地私有化已成为普遍的社会趋势，均田制之瓦解直接衍生了庄园制经济，同时佃农对地主之人身依附关系随之松弛，现代封建租佃关系正式成立，而内容齐备、权责明确、人格平等、产权明晰的土地租佃契约遍及全国。5土地私有化与佃农人身自由化为永佃权制度之产生提供了深厚的社会土壤和广阔的历史生存。
哪些因素带来了押租制和永佃权的发展？ 商品经济发展、人身依附关系削弱和定额租的流行，带来了押租制与永佃权的发展。押租制就是佃客在开始承佃田地之时向地主交纳一定数量押金的制度。所谓永佃权，就是对同一块土地，在地主对它拥有田底权(所有权)的同时，由佃农拥有它的田面权(使用权)。
什么叫永佃权？ 永佃复权：又称“田面权”。土地制私有制bai下农民交纳佃租，在地du主土地上永久zhi耕种或放牧的权dao利，明清两代盛行于江西，安徽，江苏，浙江，福建等省，产生的原因主要是战争或灾荒后，地主霸占大量荒地，为了使农民为之开垦或进行土壤改良，遂给佃农以土地永久使用权，借以维持其封建剥削关系，也有因农民日益贫困，将土地所有权以低价出卖，保留了土地使用权而产生的。与“永佃权”或“田面权”相对和地主的土地所有权相对，地主的土地所有权称“田地权”，永佃权一般可以继承，转租或出卖，在土地所有权转移时，一般不影响佃农的永佃权，新中国成立后，土地私有制被废除，从而也不存在永佃权制度，按日本民法的规定，永佃权的存储期间也可由当事人约定，如无约定，即为30年以上，旧中国国民法规定永佃权不得设有期限永远存续。――――《法学辞典》主编 邹喻，顾明中国政法大学出版社
