2020年1月1日开始施行的新《土地管理法》规定，只有军事外交、能源交通等6种符合公共利益需要的情形才可以依法征收农民集体所有土地，同时提出，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地使用权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，土地使用者取得集体经营性建设用地使用权后可以进行转让或者抵押等，具体可参照同类用途的国有建设用地执行。”这就意味着，下一步将有大量农村集体经营性建设用地进入市场，并与国有土地实现同权同价。土地资源是特别珍贵的资源，因此，农村集体经营性建设用地出让的指标、建设标准与国有土地相比也不能降低。据此，莒南县自然资源和规划局及时把握新法精神，积极探索，大胆创新，将农村集体经营性建设用地与“工业标准地”紧密联系，建立了“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，实现“农民增收益、标准不降低、项目快落地”，形成了可复制、可推广的“莒南模式”。
入市第一槌
7月24日上午10时许，莒南县敲响了临沂市农村集体经营性建设用地入市第一槌，这也是全省集体经营性建设用地实行“标准地”出让的第一例。
山东省首例集体经营性建设用地+标准地拍卖现场
该宗地位于莒南县十字路街道中柴沟村、岭泉镇前柴沟村，用地面积120亩，规划用途为工业用地，产权50年，被山东江正生物技术有限公司以总价2040万元竞得，用于建设医药制造业项目。
竞买人与土地出让村负责人签订《集体建设用地使用权出让合同》
为积极探索农村集体经营性建设用地入市方案，莒南县做了大量的前期准备工作。4月初，莒南县政府组织县财政局、自然资源和规划局及其他相关业务部门，赴外地学习农村集体经营性建设用地入市及工业标准地出让的先进经验做法。随后，莒南县自然资源和规划局与财政局、公共资源交易中心等相关部门多次探讨，初步商定农村集体经营性建设用地入市流程及标准。5月，莒南县自然资源和规划局向县政府呈报了《关于农村集体经营性建设用地入市相关事项的报告》；5月22日，岭泉镇前柴沟村、十字路街道中柴沟村分别就该村集体经营性建设用地入市召开了两委会和村民代表会，并提交了用地申请；6月2日，县政府召开常务会，研究关于农村集体经营性建设用地入市相关事宜，要求启动入市工作；6月8日，就确定地块的出让价格召开了由县财政局、发改局、行政审批局等有关部门参加的联审会议；6月9日，莒南县自然资源和规划局召开了相关科室参加的会审会议；6月10日，莒南县自然资源和规划局向县政府呈报《关于挂牌出让1宗集体建设用地使用权的请示》（莒南自然资规呈〔2020〕46号）；6月16日，县政府下发《关于同意挂牌出让1宗集体建设用地使用权的批复》（莒南政字〔2020〕71号）；6月24日，该宗地在县公共资源交易中心挂牌出让；7月24日，该宗地被山东江正生物技术有限公司摘牌。
该宗集体建设用地的成功入市，不仅缩短了企业用地手续的办理时限，解决了项目的落地难题，而且壮大了农村集体经济、增加了农民收益，为乡村振兴注入了新动能。
农民增收益
土地是农民赖以生存的主要财富形式，允许集体经营性建设用地入市可以使农民的财产险收入得到有效增加，将土地所有权和绝大部分土地出让收益留在村集体，可以用于改善村民生产生活环境，提高农民生活质量，确保失地农民长远生计有保障。
此次入市地块，入市后获得的土地收益除按规定收取的土地增值收益调节金等之外，剩余部分全部归村集体所有。“有了这部分收益，我们就能更好地改善村里的基础设施，提高村民的福利待遇。”岭泉镇前柴沟村支部书记朱文新这样说。“这宗入市地块涉及我村土地102.48亩，如果按国有土地征收，这宗地到期后就与我们村没有任何关系了。现在以集体土地入市的方式出让，我们村不仅收益比征收为国有多了100多万元，而且这宗土地还是属于我们村所有，50年出让期限到期后，我们还可以重新出让，为后代留下更多的经济来源。对我们村集体和农民来说，我们的土地收益更多、更有保障了。”
标准不降低
为贯彻落实山东省人民政府《关于建立“要素跟着项目走”机制的意见》有关要求，进一步改善营商环境，加快推进资源要素市场化配置，按照《临沂市“标准地”出让改革试点实施方案》，莒南县自然资源和规划局与发改、工信、环保、税务等部门联合研究制定了《莒南县工业项目“标准地”指导性指标（试行）》，明确项目准入产业类型、固定资产投资强度、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、R&D经费支出与主营业务收入比等相关指标，一次性公示出让条件，推动项目“拿地即开工”。
此次入市地块，在挂牌出让公告中明确了产业类型为医药制造业，主要用地指标：固定资产投资强度≥300万元/亩，亩均税收≥20万元/亩，单位能耗增加值≥3.9万元/吨标准煤、单位排放增加值≥1060万元/吨、R&D经费支出与主营业务收入比≥3.1%。虽是农村集体建设用地，仍然坚持节约集约利用的原则不改，坚持“亩产论英雄”的导向不变，以土地利用效率为核心，促进不断提升土地产出率。
项目快落地
时间就是企业的生命。企业早一天投产，就能早一天占据市场主导权。农村集体经营性建设用地入市方式从土地手续的办理方面为企业节省了大量时间，“工业标准地”对工业项目用地的“出让标准化、评价区域化、受理容缺化、审批模拟化、监管全程化”五化管理，进一步压减了审批时间，提高了资源要素市场配置效率。
山东江正生物技术有限公司郭稳廷在签完《集体建设用地使用权出让合同》后说：“我们企业办理用地手续最头疼的就是时间太长，办理国有土地用地手续从土地征收审批到招拍挂出让，通常需要近1年的时间。现在采用集体土地标准地入市的方式，中间少了很多环节，至少节约一半多的时间。现在，我们与村签完合同，需要到行政审批部门办理《用地规划许可证》，最多3个工作日就可办完，然后就能办理不动产登记，取得不动产登记证书后，就可以与国有土地一样进行贷款融资，为下步扩大企业规模提供资金保障，我们用地企业对集体土地入市这种方式非常欢迎。”
另外，该宗地所在区域已经由政府统一组织完成了区域环境影响评价、水资源论证、整体性安全风险评价等相关评价，企业不需要再单独进行相关评价，缩短了审批时限的同时，也降低了企业成本，减轻了企业负担。
该宗集体“工业标准地”成功挂牌，翻开了集体经营性建设用地入市的新篇章，实现了集体土地和国有土地两个市场的接轨，促进了城乡统一建设用地市场的形成。据悉，莒南县近期还有6宗约150亩集体经营性建设用地正在筹备挂牌，同时将继续推行“工业标准地”改革。随着集体经营性建设用地入市的常态化，集体与国有土地逐步形成多元互补新格局，为全县经济社会持续健康发展提供强力的土地要素保障。（文：崔臻、张峰、程丽，照片：刘瑶洁）
