土地折现值 房地产评估求楼面地价和土地折现率，跪求解题过程啊

折现值 怎么算？ 如下图：PV 表示折现值；Ct 表示t年现金流量；r 表示贴现率；表示t从1取到r，再把所有取到的值相加.房地产评估求楼面地价和土地折现率，跪求解题过程啊 （1）建筑物的2113价格150万元，建筑物折现率12%，由收5261益法收益每年4102不变无限年公式得建筑物年收益为150乘以165312%得18万元；（2）由题可知土地每年的净收益为15万元，故该房地产每年的净收益为18+15=33万元；（3）由房地产年净收益及综合折现率得，该房地产现在的价值为330万元；（4）土地总价值=房地产价值-建筑物价值=330-150=180万元；（5）楼面地价=土地总价值/建筑总面积=180万/2000=900元/平方米；（6）土地折现率：由土地总价值及土地年净收益可得：土地折现率=土地年净收益/土地总价值=15/180=8.33%未来现金流的折现是什么？（拜托，请说的通俗一点，百科没怎么看懂） 估值是一门艺术：如何为亏损中的成长型公司估值 陈达长文预警，为有缘…14．有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10%，则该宗土地的评估值最接近于（　　　） NPV=(V1+V2+.+V10)+(V11+.+V20)第一年净现值V1=15/1.1万，第二年净现值V2=15/1.1平方，V3=15/(1.1三次方)，以此类推V10=15/(1.1十次方)V11是第11年，V11=20万/（1.1十一次方）.V20=20万/（1.1二十次方）等比数列求和公式Sn=a1(1-q^n)/(1-q)NPV=15/1.1*(1-(1/1.1)^10)/(1-(1/1.1))+20/1.1^11*(1-(1/1.1)^10)/(1-(1/1.1))=139万，最接近答案B 139.55万.土地还原利率与折现率的区别联系 无形资产的经济寿命与收益现值法的评估参数的匹配一、无形资产经济寿命的概念经济寿命是指一项资产有效使用并创造收益的持续时间。经济寿命的结束是指使用一项资产不再获利。有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，折现率为10％，预计未来每年的纯收益额为15万元，则该宗土地的 尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=15x{1-1/(1+10%)^-20}/10%（万元）15x{1-0.14863}/10%15x0.85137/10%15x8.5137127.7055SO选C被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为10％，求土地使用年限修正系数 确定土地使用权年限修正系数（土地估价师辅导）土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称W企业改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）二、委托估价方W企业三、受托估价方（略）四、估价目的W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994）国土[法）字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。五、估价依据（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国房地产管理法》（3）国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994]国土[法]字第153号）（4）国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式（1996）》的通知（[1995]国土[籍]字第180号）（5）原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定（7）估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。待评估土地的年总收入为18 万元，年总费用为10 万元，剩余使用年限为 10 年，折现率为10%，求估价计算方法 收益还原法土地年纯收益=总收入-总费用=18-10=8万元总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]8÷10%×[1－1/（1＋10）10]49.16万元