从2021年1月1日起，由西安市发改委、西安市住建局、西安市市场监管局联合印发的《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《新办法》）正式实施，有效期5年。今日，记者采访到了西安市住建局的工作人员，来解答西安市物业费即将进入“一费制”时代面临的一些问题。（新闻回顾：定了！明年1月1日起，西安室内停车服务费降至80元/月，物业费也有变化...）
三个部门在落实《新办法》的过程中
分别发挥什么样的作用？
西安市住建局物业处二级调研员王嘉伟说：“西安市现行的物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由基础物业费、电梯费和公摊电费3部分组成。调整以后，物业服务实行‘一费制’，就是改变原住宅小区基础物业费、电梯费、公摊电费分项收取的方式，实行‘三费合一’，把物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。
在《西安市物业服务收费管理办法》的实行过程中，市发改委主要负责牵头制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定；市住建局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定；各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。”
是否从明年1月1日开始
就会按照新的标准来交物业费？
王嘉伟表示：“这里需要说明两种情况：一种是在新的收费办法实行后，新建住宅小区将按照新的物业服务收费标准执行；另一种是已经交付使用的住宅小区，也就是已经签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整；已经成立业主大会的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或业委会与物业公司协商确定；没有成立业主大会的，要经‘参与表决双过半业主”同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整收费标准。’”
按照《新办法》
物业费究竟是涨了还是降了？
西安市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由三部分组成：基础物业费、电梯费、公摊电费。其中电梯费根据不同楼层来收取。导致了不同楼层住户所缴纳的费用不同。
记者在南郊一小区的二类物业公司了解到，目前小区物业费收费标准是：1楼到10楼电梯费、公摊电费、物业费合计每个月是1.68元/㎡；11楼到20楼是1.73元/㎡；21楼到30楼是1.78元/㎡。”
明年1月1日起实行《新办法》后，小区内的物业费将不再区别对待。《新办法》当中首先将各级别的物业费进行定价，依旧按照以往物业服务等级划分，将物业费分为四个等级，一级物业每个月2.2元/㎡，二级物业每月1.9元/㎡，三级物业每月1.5元/㎡，等外物业每月1.2元/㎡，相较于之前一二三等级物业的物业费均有所增长，其中涨幅最高的是二级物业，为11.8%，那么实际算下来每户大概要涨多少钱呢？物业公司的工作人员也给大伙儿算了笔账。
物业公司工作人员说：“‘一费制’实施之后，我们二类物业每月1.9元/㎡，以100平米的房子来举例，1层到10层每个月多掏22元钱，11层到20层每个月多掏17元钱，21层到30层每个月多掏12元钱。”
新实行的物业收费办法物业费上涨，但是停车服务费却进行了下调。
物业公司工作人员表示：“以前停车服务费是150元/月，《新办法》实施以后我们收费是80元钱一个月，这样的话一个月节省70元钱，一年下来能节省800多块钱的费用。有车位的业主和住的楼层比较高的业主受益较多。”
除此之外新规当中对于小区空置房和空置车位进行相应减免，也对装修押金、装修出入证工本费、装修垃圾清运费做出明确规定，在2021年1月1日之后如果有物业公司违反规定，业主可向住建部门进行反应。
小区物业公司的物业等级是如何划分？
由谁来决定的呢？
王嘉伟说：“按照我们市住建局刚刚印发的《西安市住宅小区物业服务指导标准》，我市住宅小区的物业服务等级主要有三种，也就是一级、二级和三级，相对应的收费标准就是《西安市物业服务收费管理办法》中的一级、二级、三级。
小区物业的服务等级由谁来决定，这里主要有两种情况：一种是新建住宅小区，在住宅预售前，由建设单位按照相关规定选聘物业服务企业，并依据物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，确定预售物业项目的物业服务等级，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。另一种就是已交付的住宅小区，在成立业委会之后，由业委会与物业服务企业签订《物业服务合同》，在合同中明确物业服务标准、收费标准和收取办法。”
房屋空置半年
物业要求缴纳半年物业费，是否合理？
西安市住建局物业处二级调研员马骁说：“这里需要说明的是物业服务费主要是用来维护保养小区的共同设施设备，以及公共区域的秩序维护、卫生清洁等等，而并不是服务业主自用部位的。而《西安市物业服务收费管理办法》第十九条也明确规定：‘业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按照物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。’所以说，空置房屋也是需要按照70%的标准缴纳物业费的，如果是因个人原因未办理空置登记的，应当由业主自行承担相应的费用。”
物业公司能否预收物业费？
马骁说：“关于物业服务费的收取方式和收取时间，按照《西安市物业管理条例》，应该在业主和物业服务企业双方签订的物业服务合同中约定。另外，《西安市物业服务收费管理办法》第十五条也有规定，‘物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收，预收不得超过3个月’。所以说，如果物业服务企业按照合同约定预收不超过3个月的物业服务费，都是合理的。”
物业费与其他水电暖捆绑销售
是否合理？
马骁说：“在业主购买水电的过程中，物业服务企业只是受水电的专业经营单位委托，代收相关费用。《西安市物业服务收费管理办法》第二十二条明确：‘物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。’
国务院《物业管理条例》中也明确规定：‘物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。’我们市住建局一直希望水电气暖等等专业经营单位能够直供到户、收费到户，我们也一直在努力推进这项工作。对于目前还没有直供到户的小区，按照《西安市物业管理条例》第六十四条规定，‘物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务’。
所以物业公司是没有权利限制业主购买水电的，如果遇到这种情况，业主可以向属地物业行政主管部门反映。但是需要广大业主注意的是，《西安市物业管理条例》第六十七条规定，‘业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可通过上门催交等形式督促，逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。’”
房屋墙体开裂、屋顶漏水
物业公司拒绝赔偿，该如何处理？
马骁说：“如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内出现质量问题，应由建设单位（开发商）承担维修义务，如果建设单位不履行保修义务的，业主可以向属地物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请。
如果在房屋保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的维修、养护应该由业主负责，业主可以自行维修，也可以委托物业服务企业进行维修、养护，但是需要承担相应费用。
如果是房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备损坏，由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可按规定程序使用小区的住宅专项维修资金。所以建议市民按照有关规定进行处理，但是不能以自用部位房屋质量问题拒交物业服务费。”
记者：陈杨
来源：陕西交通广播
