某房地产企业制度存在的问题

当前形势下，房地产企业应采取什么营销战略 您好！我国的房地产业的发展速度很快，国内的地产公司也越来越多，竞争越来越激烈。广大地产公司要想生存发展，就必须结合实际建立公司的发展战略并切实执行。本文以一地产公司为例，来探讨了发展战略的建立过程。1 企业基本情况某地产公司成立于上个世纪80年代，后经股份制改造成为公众上市公司。是国家房地产开发一级资质企业。目前已发展成为总资产50亿元，净资产14亿元，形成了集房地产开发、酒店经营、仓储物流于一体的大型综合性企业集团。公司第一大股东为政府部门，第二大股东为某民营企业，其余为公众上市流通股。公司主业：房地产开发是公司主导产业，公司已开发房地产逾两百万平方米，在房地产开发企业排名中多年来均列市前列。公司曾被评为中国房地产品牌企业20强之一。目前，公司已将开发项目拓展到异地多个城市，在房地产开发经营方面基本形成了可持续发展的格局。公司辅业：物业管理，物业经营，酒店。公司近年总资产及净资产均在增长，但净利润、净资产收益率在逐年降低，2003年及2004年这两年，净资产收益率在5%左右，低于同期银行贷款利率；资产负债率在逐年升高，2003年及2004年这两年，资产负债率超过70%。2 SWOT分析公司的优势包括：规划及房地产企业内部控制有什么特点？ 摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例-中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍房地产公司如何制定绩效考核制度？ 某房地产企业绩效考核制度1.总则绩效管理是企业人力资源管理的核心职能之一，科学、公正、务实的绩效管理是提高员工积极性和公司生产效率的有效手段。为了提高公司竞争力，保证公司目标的顺利达成，并在公司形成奖优罚劣的氛围，特制定本绩效管理制度。2.绩效管理核心思想2.1 绩效管理是实现部门目标及公司发展战略的基础管理保障；不是简单的打分评级。2.2 绩效管理是促进业务目标达成的必要手段；不是工作负担。2.3 绩效管理是所有管理者的基本职责之一；不仅仅是人力资源部的工作。2.4 管理者与下属持续的沟通是达成绩效管理效果的核心。3.绩效管理流程4.适用范围本绩效管理制度适用于—4.1 副总、财务总监、总经理助理4.2 部门经理4.3 员工5.职责分工5.1 公司决策团队：5.1.1 明确公司远景规划及战略目标5.1.2 对指标及标准的设定提供指导意见5.1.3 参与所属部门和员工的绩效管理，对既定的指标和标准的完成进行监督5.2 中层经理团队：5.2.1 对下属讲解、沟通绩效管理制度核心理念5.2.2 根据战略目标进行战术分解，确定行动计划5.2.3 中层经理提出指标及标准设定的建议5.2.4 在过程中关注指标的达成5.2.5 对下属员工分配任务，对既定的指标和房地产企业成本管理中存在的问题实例 在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下，房地产企业要保持持续健康的发展，必须树立全方位的成本管控意识，贯彻“先策后控”的成本管理理念，加强成本控制与管理。一、房地产企业成本管理的特点（一）成本控制的重点贯穿项目各环节房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。（二）成本管理工作相对复杂房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。（三你认为我国现行房产税制度存在的主要问题是什么? 近年来，随着我国房地产行业的发展，房地产投资比重已占全国投资规模之首，在建面积和销售面积逐年增加，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增。2004年，在全国有18个省份房地产投资增速超过50％，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70％，有些城市连续两年房价每年上涨20％，有的甚至上涨30％。在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产业已经越来越成为地区和中央财政收入的重要来源之一。与此同时，与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税收制度和具体的征收措施弊端渐渐凸显，成为制约房地产行业健康发展的主要痼疾之一。房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要条件。现行的房地产税制虽然在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但是依然存在着大量的问题。已经与市场经济不相适应，严重滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥该类税收应发挥的为政府提供公共服务筹措资金、调节收入和财产贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化我国房地产企业存在的财务风险 房价过高，没法平衡，很难控制，有眼光的人，都投资海外去了，现只有普通人守着这房子，普通人一般买不起房子。房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，房地产企业销售收入与成本确认是怎样的？ 一、房地产企业收入确认及流转税问题 房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产房地产业中存在的环境问题及其对策 ――从环境影响评价制度的视角孔俊伟 邓晓敏
随着社会的不断进步，关于房地产企业成本分析报告 浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策一、房地产开发项目成本管理中存在问题的原因分析房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要来说，有以下几个方面：1、开发成本管理的思维滞后性长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。2、成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。3、成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、为什么房地产企业规模都很大，但是市场集中度很低？ 首先，房地产行业一般用行业前10名/20名销售额的占比来判断一个行业的集聚程度。从数据可以看出，前10名…

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