为鼓励更多65岁以上人士换置住房，释放更多房源，澳洲联邦政府于2018年7月推出了针对性的退休金税收优惠政策，但至今仅有1.5万人申请，在400万老年群体中占比微不足道。该政策为何没有收到预期效果，专家对此进行了分析。
据澳洲Domain房地产网消息，联邦政府于两年前推出的大房换小房计划，允许65岁以上房主从出售大房的收入中一次性向自己的养老金账户充入最高30万澳元。但联邦财政部的数据显示，截至今年7月，仅14,712人参加了该计划，向养老金账户贡献了34亿澳元。
格拉顿研究所（Grattan Institute）的经济学家科茨（Brendan Coates）认为，这个数字与2018年和2019年全澳约400万65岁以上的老年人总数相比，相去甚远。他表示，计划未能取得预期效果是因为“财务动机不是人们缩减房产规模的原因。”
澳洲有超过500万婴儿潮一代，其中将近四分之三的年龄在60岁以上，并希望退休。生产力委员会发现，约83%的60岁以上的人想在自己的住房中居家养老。因此，决定未来居所因素包括位置、房子规模和情感纽带，而不仅仅是缩小房地产面积、调整规模或搬进退休社区。
科茨先生说，人们往往由于现实需要（例如带大花园的大房子打理费力，或带楼梯的大房爬楼不便）而搬到较小的房子。当他们搬家时，通常希望仍然居住在附近，同时小房子可能较新，而非便宜很多，这意味着除非房主搬到滨海地区或者山林地区，否则他们几乎不会获得经济上的得益。
科茨称，如果庞大的婴儿潮群体继续在他们的家庭住房中居住更长的时间，这可能意味着：在靠近就业中心和公交车站的理想郊区，适合居家的未来住房竞争将更加激烈，因为有家庭的年轻人，也正在争夺这类数量不多的房产。
他认为，大房换小房可以多缴纳养老金的优惠政策，最终结果不太可能导致更多的人采取这样的行动。相比之下，废除印花税，以及将房产列入领取养老金的人在资产测试中，可能更有助于鼓励人们缩小房产规模的。
在供给方面，确保在澳洲首府城市的内城区和中等邻里社区提供足够多的、合适的较小户型的房产，也会产生影响鼓励更多退休人士换所居住房。
人口统计学家麦克林德尔（Mark McCrindle）表示，澳洲老年人没有搬出大房子的另一个原因是他们的孩子也没有搬出去。“是疫情加剧了这一趋势。首先，它减缓了所有的房产交易和这方面的发展趋势，”麦克林德尔先生说， “其次，疫情减少了空巢老人的比例，因为许多孩子为了省钱而回到了家中。”
他说，婴儿潮一代群体也已经意识到了大户型拥有额外空间的好处，因为可以满足居家工作、为孩子预留好回家居住的房间或在封城期间拥有更多空间等方面的需求。“第三或第四间卧室以及后院和绿色空间都可以很好地利用。”
他说，尽管全国大部分地区都没有遭遇封城措施，但墨尔本的第二波疫情，已经在人们的脑海留下了深深的印记，这可能预示着一个“时代”，即与毗邻市中心的小户型相比，郊区的独立大房更加宜居。
