以购物中心为例，运营管理从消费者和商户维度进行思考，其KPI为客流量、提袋率、客单价、商户入住率、销售坪效等指标；而资产管理关注的重点则是现有投资收益和未来资产增值，其KPI为EBITDA-U（投资回报率）等指标。
作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。
传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。
“完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。
混和持有则指部分出售、节点持有（持有节点型主力店)。部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。
完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。
在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。
当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“股权融资——大资管”时代呼之欲出。
大资管：资产滚资产
大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。
“资产管理”包括代建、代运营、资本管理等多项内容，既可单独操作，也可融合实施。资管方的收益主要体现在代建费收入（投资额的3%-5%）、运营管理收入（租金的10%）、资本管理费收入（投资额的2%）以及退出收益（溢价的20%）等。
当然，资管方也可以选择成为投资人的一部分，如全球非常著名的Simon、Hines。可见，“大资管模式"”尽管被称为轻资产模式，但在实操过程中，其实是“半轻资产”模式。大资管模式主要考量的是资产管理规模，所以也叫“资产滚资产”模式，其组织特征是"有限合伙人"制度。
时下火热的医疗养老等大健康地产与文娱等特种地产的最大问题在于，其市场规模并不大，而现在入场玩家已经很多，竞争激烈。很多开发商进入这两类领域是出于拿地的需求，这仍是现金流滚资产的思想，而非大资管思路，期待的还是地块的综合收益，而并非真正投入在持有医院、养老院、演艺场所、主题公园等，商业模式并不清晰。
投资回报率（EBITDA-U）
在大资管模式下，鞭策“投融管退”这一闭环积极运作的灵魂是投资回报率。
对比以往“资产管理”时代，管理者关心的重点是当期收益。以购物中心为例，运营管理者是从消费者和商户维度进行思考，其KPI为客流量、提袋率、客单价、商户入住率、销售坪效等指标。
而进入“大资管”时代，关注的重点则是现有投资收益和未来资产增值，其KPI为同店增长、EBITDA-U（投资回报率）等指标。资深玩家凯德便从投资项目之初就开始评估未来的投资回报率，其有一整套的KPI评估体系，用于预测资产的收益及退出时的价值。
现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%-12%，甚至更高。
EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U＝EBITDA（税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。
EBITDA-U提高的核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。由于租金收入是购物中心营运收入的主要来源，合理化、最大化购物中心的租金收入便成为购物中心开发规划的重中之重。
案例：凯德18.2亿收购首地大峡谷
首地大峡谷项目在北京的南三环，是一个区域性购物中心的位置。它周边所辐射的目标人群有超过50万，将近60万。
由于这个项目所处的区域相对竞争比较弱，判断假设能占有目标客群的50%，而这些客群每个月有四到六次的消费频次。这个项目平均每天的客流量大约在4到5万人， 每人平均消费的个单在70到100之间，我们按80来算，也就是说换算成年销售额大概在9亿到14亿之间。
按照这种类型的购物中心的租售比，也就是租金对整体销售额的比例，一般租售比在12%左右。那么这样一个项目一年的租金收入应该在1.1个亿到1.7个亿之间，扣除相应的管理成本等等以后，估算他的EBITDA应该能够达到9000万到1.4个亿。
按照6%的最低回报水平，和9000万到1.4个亿的EBITDA，这个项目的估值应该是在15亿到23亿之间。凯德收购的收购价是17.4亿加上8000万的亏损承担，即是18.2亿的交易金额。
