8月下旬，各港股物业公司的公众号空前热闹起来，中期业绩以各种方式呈现出来，可谓斩获颇丰，行业备受鼓舞。本文通过对20家港股物业公司半年报业绩的分析发现，2020年上半年20家企业收入总和为309.14亿元，平均增速为39.8%；上半年净利润总和为49.39亿元，平均增速为67.9%，行业发展正处于上升通道。
港股物业上市公司营业收入与净利润增长情况（单位：人民币）
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行业盈利能力持续提升，但净利润增速出现分化
报告期内，企业呈现出较强的盈利能力，但净利润增速出现分化，净利润同比增长率最高达到了182.1%，最低为9.5%；就营收来看，除个别企业出现下滑外，大部分企业营收呈增长态势，业务规模不断扩大。
报告期内，碧桂园服务实现收入62.71亿元，同比增幅约78.4%。期内毛利23.32亿元，同比增幅约69.3%，毛利率则由2019年同期约39.2%下降2.0个百分点至约37.2%。期内净利润13.35亿元，增幅约61.6%。
奥园健康生活集团上半年实现营业收入约人民币5.47亿元，同比增加39.5%；毛利约2.2亿元，同比上升约41.5%。毛利率为40.1%，维持行业较高水平。净利润约1.12亿元，同比上升24.0%，净利率约20.4%。
时代邻里盈利能力持续提升，2020上半年总收入达702.0百万元，同比增加54.0%；毛利达199.1百万元，同比增幅62.4%；股东应占核心净利润（不含上市开支）为84.2百万元，同比增幅为76.2%。
新城悦服务也有较好斩获，收入约12.22亿元，较去年同期增加42.7%。期内利润为2.06亿元，较2019年同期增长约65.6%；公司权益股东应占利润为1.89亿元，较2019年同期增长约61.1%；净利润率为16.8%，较2019年同期上升2.3个百分点。
在诸多企业中，彩生活的营收略有下滑，但是净利润仍实现了9.5%的增长，且资产负债率下降。具体情况为：彩生活2020年上半年共录得收益1778.9百万元，归属于控股股东的净利润同比增长9.5%。总债务规模同比减少14.7%，资产负债率则同比下降7.1个百分点至55.9%，融资成本同比减少20.1%。
总体来看，港股物业上市公司业绩阔步向前，利润稳步增长，行业迎来发展风口期。
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盈利结构持续改善，增值服务收入增速迅猛
报告期内，以上企业在主营业务实现快速发展的同时，不断向多元化经营发展，开发商增值服务、社区增值服务、智慧园区服务等服务收入也同样获得快速增长。
新城悦服务的盈利结构持续得到改善。其中，物业管理服务收入、开发商增值服务收入、社区增值服务收入、智慧园区服务收入分别占2020年上半年收入的43.3%、24.4%、15.2%、17.1%。
对于物业管理服务实现收入仍占较大份额的企业，其他业务的增长也在加速。弘阳服务物业管理服务实现收入占总收入的69.9%，仍然占较大份额，但其非业主增值服务收入较去年同期增加50.1%；社区增值服务实现收入较去年同期大幅增加261.3%，增值服务呈现较大市场潜力。
报告期内，永升生活服务社区增值服务的收入较去年同期增长了84.6%。该公司社区增值服务包含家居生活服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务及公用区域增值服务四大类。而其对非业主的增值服务的收入较去年同期更是大幅增加117.1%。
对于蓝光嘉宝服务来说，其收入来自三条业务线，即物业管理服务、咨询服务及社区增值服务，形成了涵盖物业管理全产业链的一体化服务范畴。该集团的物业管理业务不仅带来可观的收入，亦为咨询服务及社区增值服务带来了坚实的客户群。其社区增值服务业务通过提供多元化产品，提升客户满意度及忠诚度，并增强了品牌及服务的市场认可度。
总的来看，这些上市企业对多元化经营持续投入更多的精力，加速了增值服务的发展，增值服务占总收入的比例也在提高。
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在管面积持续增加，布局多元业态
伴随业绩的持续增长，在管面积持续扩容，部分领军企业开始把业务向全国布局，在管物业也在向多元业态演进。
就碧桂园服务而言，来自第三方的面积占比逐年上升，市场化拓展能力不断提升。除“三供一业”业务外，其合同管理面积约为7.46亿平方米，较去年底新增约6110万平方米；收费管理面积约为3.20亿平方米，较2019年底新增约4340万平方米；储备面积约4.26亿平方米，为收费管理面积的1.3倍。
与此同时，碧桂园服务的业态布局更加多元化，规模优势不断强化，为千万客户提供品质物管服务。目前，碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过350个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。业态布局由社区生活服务向城市综合一体化服务延伸，在管物业项目达2769个，涵盖了住宅、产业园、商业物业、写字楼、公建等。
报告期内，正荣服务坚持高质量规模扩张，实现多业态有机增长。其在长三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区等全国四大热点区域深化布局，在上海、南京等一二线重点城市持续深耕，以稳固和提升市场地位，同时新进宣城、常德等较有潜力的城市，从而将业务辐射的城市数量扩展到37个，在管项目的数量扩展到165个。
在项目组合方面，除在住宅、政府公建、写字楼、工业园区和学校等已覆盖的非住宅领域持续拓展外，该集团上半年实现了度假村业态的首度突破，项目组合的业态日益多元，结构日益优化。
保利物业坚持规模增长、品质保障、模式创新三者并重，取得了一定成果：一是公共服务项目规模持续增长。截至2020年6月30日止，在管项目数量较去年底增长42个至308个，合计在管面积约158.4百万平方米。二是向高校教研物业、轨道交通物业、城镇景区物业等三大核心业态聚焦，截至2020年6月30日止，三大业态的在管项目数量达176个。
另外，建业新生活、滨江服务等企业的在管面积都有较大增加。
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战略收购拓展版图，实现规模跨越式增长
在业绩快速增长的势头下，上市企业的收购战略愈发清晰。
报告期内，雅居乐雅生活服务完成了目前行业内最大的收并购整合，收购中民未来物业服务有限公司及其附属公司60%的股权，完善全业态、全国化布局，实现规模的跨越式增长。
上半年，时代邻里进行了三项高质量收购，包括对电力行业领先企业广州浩晴物业、广州耀城物业的收购，以及签订了收购工业物流地产龙头企业上海科箭物业服务有限公司51%的股本权益的股权转让协议，进入电力行业与工业物流细分领域。同时，公司在第三方拓展进展理想，加强与政府的区域性合作，进一步开拓城市公共服务领域，衍生新的市场商机，逐步成为面向城市服务的综合物业管理服务提供商。
宝龙商业则聚焦长三角战略，首单收购落地。2020年7月6日，该公司宣布其已于2020年7月3日与独立第三方浙江星汇商业管理有限公司股东订立投资协议书。据此，该集团收购浙江星汇的60%股权。浙江星汇主要从事零售商业物业营运及管理，共管理14个零售商业项目，总建筑面积约89.0万平方米（含停车场）。
进入下半年，受并购仍是行业一大重点。建业新生活就将下半年的工作重点定为收并购。为保持建业新生活中部第一的行业地位，下半年将加强物业外拓力量，重点通过收并购扩大公司服务范围。报告称，其上市所得款项净额的约60%将用于寻求战略性投资及收购机会，以便进一步扩张物业管理业务与增值服务的业务规模及物业组合。
通过以上分析可以看出，港股物业上市公司迎来发展的风口期，盈利能力持续增强。为了保持行业地位，进一步通过并购策略扩大在管规模已经成为企业实现跨越发展的重要手段。下半年，行业或许会上演更多的并购事件，领军企业的企业规模将进一步扩大。
来源： 《城市开发（物业管理）》2020年第8期
