这几天落大雨，家住虹口区北外滩街道东海小区的居民万阿婆发现，往年担心的管道堵塞并没有发生。“听说物业在汛期前就疏通了下水道，阿拉物业越做越好了!”
记者了解到，东海小区是虹口区首创的物业服务质量提升与物业费提价“质价双提升”今年首批试点之一。原本该小区住宅物业管理费单价为0.18元/平方米·月，第三方评估公司结合业主对物业的需求，给出了0.69元/平方米·月等调价建议及新物业服务要求，并自7月1日起实行“质价双提升”，前两个月的物业费差价由区房管局补贴。两个月后，若业主满意率达70%及以上，则“质价双提升”成功，业主从第三个月起按0.69元单价缴纳物业费;若满意率低于70%，则退回原合同的收费标准及服务内容。虹口区房管局党组副书记、副局长杨韬表示，长期以来“物业费涨价”是社区治理中的敏感话题，既然居民向往更美好的生活，物业又需要动力提供更有品质的服务，“就让政府提供‘第一把力’，引导企业破解这个难题，与居民一起打造共建共治共享的社区样本”。
据悉，该机制自去年11月实施以来，虹口区已有12个小区实现“质价双提升”。
居民自豪感化为社区共治基础，全体业主全程参与征询
“东海小区是在历史文化沉淀中的‘迷你型社区’。”说起自家小区，东海小区业委会主任林峰很是骄傲，小区就在下海庙对面，毗邻摩西会堂、白马咖啡厅、百老汇大戏院旧址等。而且，这处建成于1985年的某单位系统房，经过2018年“美丽家园”工程“螺蛳壳里做道场”，成了售后公房里的“高配版”。
东海小区所在的提篮桥居委区书记奚红感到，东海小区居委的这份自豪感，成就了小区共治的基础。多年来，小区物业虹房集团下属上海北外滩物业管理有限公司主要承担小区内设备设施的维护，小区保洁、门岗服务、绿化养护均由居委及部分志愿者组成，人称“吉祥三保”——门卫阿婆熟悉小区里的每部车，甚至谁家电瓶车乱停放都能精准定位；楼道整洁敞亮，没有垃圾不见堆物，却有居委拿出自家绿植做景观；小区绿化生机勃勃，全靠居委养护......
北外滩街道房办副主任沈瑜告诉记者，东海小区居民共治有口皆碑，居委会带动能力强，物业公司多年“倒贴”经营，正是“质价双提升”的“适配对象”。
5月，在街道房办与居委会指导下，东海小区成为北外滩街道今年第一个启动“质价双提升”的小区。通过召开业主座谈会、楼组长会议等，业委会汇总了居民们意见，物业公司据此拟定了新物业服务内容。而后，街道房办根据要求，聘请了有资质的上海仕桥投资管理有限公司对方案进行评估。仕桥公司结合小区特性制定了三套物业管理费收费模式:第一套方案是由物业公司全权提供服务，住宅物业管理费单价为2.87元/平方米·月；第二套方案是物业公司保持现有服务模式，额外接管小区秩序维护服务，估价为1.85元/平方米·月；第三套方案是物业继续保持目前服务状况，小区与周边项目共享管理员、维修人员、保洁员配置，估价为0.69元/平方米·月。
由于前两套方案的估价与现收费标准差距较大，业委会、楼委会等最终选定将第三套方案提交业主大会表决。奚红记得，周五刚提交方案，周六一位楼组长就把全楼的业主意见征询表交给了她。“从征询东海小区全体104户业主意见，到通过‘质价双提升’方案，只用了一个双休日。”“老百姓就是讲实惠，‘质价双提升’后，我们的物业性价比肯定是这片小区里最高的。”林峰说，物业费单价从0.18元涨到0.69元看似是“飙升”，但在市场上仍属低价。而且，小区物业今后还将进一步提升质量，比如，物业管理人员每日巡查小区一次以上;再如，物业公司提供免费绿化养护服务等。她记得，好几户人家听了方案后，马上表示同意。有户业主起先不同意，恰好那天他家里管道漏水请了物业来修，林峰问他，“给0.18元哪怕给0.69元‘马路游击队’会有人来伐?”还有户业主把房子租给别人，一听涨价就摇头，林峰问他，“美丽家园”做完后他家租金是不是提高了，物业“软实力”再跟上，“以后房子是不是更好租?”她记得，这两户当场把“反对”改成了“同意”。经过两天征询，业主同意率近80%，远超机制要求的过半数业主同意。
政府提供“试吃期”，给居民更多获得感幸福感安全感
看到小区一处地面不平，万阿婆马上联系物业，三分钟后，物业巡视人员刘师傅就赶到现场。万阿婆说，“质价双提升”启动后，物业人员比以前更“随叫随到”，而且更积极主动了。记者看到，刘师傅对破损路面拍照上传工作群、联系维修人员后，还“顺路”到旁边车库查看了消防喷淋和充电设备。在虹口区房管局物业科工作人员龚宇看来，这就是“质价双提升”带来的正效应，在维护居民权益的同时，给物业服务人员带去动力，并减轻物业公司经营压力。长期以来，物业费难涨的主因在于，如果让物业公司先提供更好的服务再要求涨价，那么公司就要先贴钱让利;如果先向业主收取更高的物业费，那么业主又担心提价后的物业服务水准达不到预期。究竟谁先迈出第一步?“质价双提升”机制留出了两个月的政府埋单时间，相当于给物业公司提供了“试错期”，又给业主提供了“试吃期”。而“美丽家园”工程提升了居民的生活质量，也让居民物业有了新需求，是试点“质价双提升”推进社区做好共建共治共享的重要契机。
“前期工作做得多，就水到渠成。”北外滩物业公司物业部负责人丁友良说，除了“美丽家园”工程，在“质价双提升”启动前，物业公司已有所行动。比如，小区没有夜间门岗，从今年2月疫情防控开始，物业公司主动为小区配备一名夜班保安。再如，小区内一处共建单位仓库今年腾出部分用地给居民做车棚，物业公司就把去年区里奖励的2万元全部投入改装工程。新车棚落成后，有绘画才能的居民就在外墙上涂鸦，上面有林峰，有奚红，有“吉祥三保”。林峰感到，“质价双提升”背后政府真金白银的支持、物业公司的大幅让利、街道居委的悉心指导、共建单位的福利出让，都为居民带来了强烈的获得感、幸福感和安全感，也让居?们有了“一起把小区再搞好点”的信念。丁友良说，虹口区小小区多、小物业公司多，他希望“质价双提升”后的东海小区，能成为共建共治共享的社区样本，让更多小区“拷贝”获益。
作者：单颖文 周俊超
摄影：叶辰亮
编辑：薄小波
